Главная >> Ответы юриста на вопросы >> Недвижимость >>

Признать перевод жилого помещения в нежилое неправомерным

Вопрос:

Я живу на втором этаже многоквартирного дома. В прошлом году квартиру на первом этаже, которая находится как раз подо мной, выкупили муж с женой – бизнесмены. И тут же открыли там парикмахерский салон. Дома стало просто невозможно находиться – постоянный шум, запах и т.д., особенно по выходным. Жильцы нашего подъезда пожаловались в районную администрацию на незаконное использование квартиры в коммерческих целях.

Администрация сообщила, что собственников этой квартиры оштрафовали на 1500 рублей и выдали предписание о необходимости оформить квартиру в нежилое помещение к 15 сентября 2013 года. Однако до сих пор все остается по-прежнему. Собственники просто оплатили штраф и продолжают использовать квартиру не по назначению. Подскажите, как можно это прекратить? Я не хочу, чтобы им одобрили перевод в нежилое помещение этой квартиры.

Ответ:

Гражданский кодекс РФ устанавливает, что целевое назначение жилых помещений – это проживание граждан, для использования жилого помещения в иных целях (в частности, в коммерческих) необходимо предварительно перевести его в статус нежилого помещения (статьи 288, 671 ГК РФ). Для этого существует специальная процедура с присущими ей особенностями и исключениями.

Главное условие, при исполнении которого квартиру можно перевести в нежилое помещение, - это не должно никоим образом нарушать права и законные интересы других граждан, а также не вступать в противоречие с теми требованиями, которые установлены к жилым помещениям (статья 17 ЖК РФ). Практика арбитражных судов такова, что все сделки, в рамках которых происходит нецелевое использование жилого помещения, признаются ничтожными, т.е. не влекут за собой никаких юридических последствий.

Гражданин-собственник жилого помещения, используемого не по целевому назначению, может быть привлечен к административной ответственности в виде штрафа от 1 000 до 1 500 рублей. Административная ответственность за подобное нарушение в отношении предпринимателей и юридических лиц в КоАП РФ не предусмотрена, но есть случаи, когда такая ответственность вводилась на уровне субъектов РФ (например, в Хабаровском крае) и она в разы превышала штрафы для обычных граждан.

Согласно статье 22 ЖК РФ квартира может быть переведена в статус нежилого помещения при соблюдении ряда условий: 1) квартира располагается на первом этаже жилого дома либо выше первого этажа, но под ней при этом нет жилых помещений; 2) технически конструкция позволяет провести отдельный вход в помещение; 3) собственник не использует это помещение для постоянного проживания в нем; 4) на помещении нет обременений в виде прав третьих лиц (на нем залога, ареста и т.д.). В том случае, если хотя бы одно из этих условий не выполняется, в переводе в нежилое помещение может быть отказано уполномоченным органом.

Жилищное законодательство не предусматривает в качестве обязательного условия перевода жилого помещения в нежилое получение согласия от всех собственников жилых помещений, соседствующих с конкретным помещением. То есть фактически, и при отсутствии такого согласия перевод в нежилое помещение может быть осуществлен. Но все же Вы можете обратиться в администрацию с письменным заявлением о том, что коммерческое использование соседнего с Вами помещения существенно нарушает Ваши права на полноценное пользование Вашим жилым помещением.

Администрация вполне может квалифицировать это нарушение статьи 17 ЖК РФ и отказать в переводе. В противном случае у Вас всегда остается второй вариант – это обратиться в суд с требованием к соседям устранить препятствия, мешающие Вам спокойно проживать в собственной квартире, и признать перевод жилого помещения в нежилое неправомерным.