Главная >> Ответы юриста на вопросы >> Недвижимость >>

Оценка коммерческой недвижимости

Оценка любых видов коммерческой недвижимости (торговой, офисной, производственной пр.), а также гражданских и промышленных сооружений, незавершенного строительства и встроенных помещений требуется во многих случаях.

К ним относится передача коммерческой недвижимости в доверительное управление, заключение сделок купли-продажи недвижимости, привлечение крупных инвесторов, проведение точной инвентаризации и т.д.

Поскольку коммерческая недвижимость призвана, в первую очередь, приносить доход, приоритет при выборе методик ее оценки принадлежит доходному методу. В соответствии с ним, производится расчет потенциальной суммы, которую будет приносить объект с учетом всех факторов, влияющих на его способность приносить доход.

К таким факторам относится престижность района, развитость коммуникаций, пригодность объекта для особенностей бизнеса, наличие подъездных путей и парковки, соответствие санитарным нормам, наличие или отсутствие разного рода обременений и т.д.

Кроме того, потенциальная сумма дохода, который может приносить объект, корректируется с учетом времени, инфляции, амортизации и износа. На основе оценки потенциальной суммы дохода и цены объекта недвижимости в настоящем времени вычисляется рыночная цена, по которой данный объект может быть выгодно продан на рынке в условиях конкуренции.

В дополнение к доходному методу при оценке коммерческой недвижимости применяется затратный и сравнительный метод. При использовании затратного методы выполняется расчет суммы, которая потребуется для воссоздания аналогичного объекта в соответствии с принципом замещения. При этом суммируются все расходы, которые будут понесены на строительство: стройматериалы, заработная плата, транспортные расходы и многое другое.

Сравнительный метод предполагает сравнение с аналогами на рынке недвижимости и расчет рыночной стоимости объекта на этой основе. Аналогии проводятся по целому ряду параметров, совпадающих с теми, которые используются при доходном методе (репутация района, соответствие санитарным нормам и т.д.).

Оценка коммерческой недвижимости предполагает также расчет ее ликвидационной стоимости. Под этим понятием понимается стоимость, по которой может быть осуществлена быстрая продажа объекта, если к тому вынуждают внешние обстоятельства. Расчет ликвидационной стоимости может потребоваться, например, если здание оказалось разрушено в результате стихийного бедствия. Ликвидационная стоимость объекта коммерческой недвижимости составляет приблизительно 75% от его рыночной стоимости.

Наиболее подходящий метод оценки следует выбирать исходя из той ситуации, которая привела к необходимости в оценке объекта недвижимости. В любом случае, результаты проведения оценки должны быть изложены в отчете, включающем все существенные моменты относительно оцениваемого объекта.

Оценка коммерческой недвижимости – серьезное и ответственное дело, требующее как учета финансовых показателей, так и знания законодательных и налоговых норм. Грамотно оценить стоимость офиса, магазина или производственной площадки – непосильная задача для неспециалиста.

Именно поэтому, если у вас возникла потребность в оценке, важно сразу же обратиться к профессионалам – опытным юристам и оценщикам, имеющим соответствующие лицензии и опыт оценки коммерческих объектов.