Главная >> Ответы юриста на вопросы >> Недвижимость >>

Оценка жилой недвижимости

Оценка стоимости жилой недвижимости может потребоваться в разных ситуациях: сделки купли-продажи квартиры, оформление наследства, оформление ипотечного кредита, решение судебных и имущественных споров и т.д. Как производится оценка жилья? Какие факторы влияют на стоимость квартир? Об этом будет рассказано в нашей статье.

Для оценки жилой недвижимости применяются два метода: затратный и сравнительный. При использовании затратного метода оценка жилья осуществляется исходя из затрат на строительство дома, включая расходы на строительные материалы, оплату труда, оплату налогов и т.д. При этом расчет текущей стоимости недвижимости производится с учетом инфляции, степени износа здания и некоторых других факторов.

Для оценки стоимости квартиры затратным методом достаточно заказать справку в БТИ. Однако нужно помнить, что этот метод не учитывает изменение стоимости квартиры в зависимости от спроса и предложения, поэтому если вы хотите узнать рыночную стоимость жилья, вам следует воспользоваться сравнительным методом.

Как правило, затратный метод применяется тогда, когда определение конечной стоимости затруднено по тем или иным осложняющим причинам. На практике такой метод чаще всего используются для применения в страховании, для оценки последствий стихийных бедствий и в некоторых других случаях.

При использовании сравнительного метода оценка квартиры осуществляется в зависимости от цен, по которым были проданы аналогичные квартиры. Для проведения аналогий применяется целый ряд параметров (репутация района, тип дома и год постройки, этаж, площадь, наличие/отсутствие балкона, развитость инфраструктуры, удобство транспортной развязки и пр.).

Кроме того, аналог должен быть похож на оцениваемую квартиру и по такому важному параметру, как условия совершения сделки. При несовпадении одного или нескольких параметров вычисляется процент стоимости (или денежную сумму), который прибавляет тот или иной параметр (например, балкон) и добавляется соответствующий коэффициент.

Оценка жилой недвижимости сравнительным методом производится в несколько этапов. Сначала изучается рынок, затем собирается информация о выставленных на продажу или недавно проданных аналогах оцениваемой квартиры и проверяется достоверность такой информации. После этого сравниваются данные об отобранных аналогах и оцениваемой квартире.

На основании проведенного анализа корректируются цены продаж аналогов в соответствии с теми параметрами, по которым они отличаются от объекта оценки. Наконец, на последнем этапе устанавливается стоимость объекта оценки.

Наконец, оценщики занимаются определением не только рыночной, но и ликвидационной стоимости жилой недвижимости. Как правило, она требуется для оформления страховки по договору ипотечного кредитования на тот случай, если заемщик вдруг не сможет расплатиться с банком. При этом под ликвидационной стоимостью понимается та стоимость, по которой квартиру можно быстро продать, если к продаже вынуждают обстоятельства, будь то происшедший пожар или решение суда. Ликвидационная стоимость объекта недвижимости составляет около 70-75% от его рыночной стоимости.

Нужно помнить, что оценка жилой недвижимости является сложным процессом, в котором наряду с финансовыми показателями должны учитываться также налоговые и законодательные нормы. Эффективная оценка жилья может быть выполнена только с помощью профессиональных юристов и оценщиков, к ним и следует обращаться при возникновении такой необходимости.