В 1995г. мне был выделен земельный участок под строительство дома. Дом был построен только в 1998г., в 1999г. в БТИ получил техпаспорт на дом, где указано, что это самовольная постройка. Свидетельство о праве собственности получить тогда так и не удалось, оформил собственность на дом и землю по упрощенке в 2011г. В том же году я продал дом с землей за 2,5 миллиона (земля – 200 000, остальное - дом). Чтобы мне не платить налог с продажи, как мне сейчас доказать, что я владел домом с землей больше трех лет?
Ответ:
Действительно, освобождение от уплаты НДФЛ при продаже недвижимого имущества предусмотрено в отношении физических лиц, продавших жилой дом или земельный участок, находившийся в собственности три года и более. Право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации. Датой регистрации признается дата внесения записи о праве собственности на недвижимость в Единый государственный реестр прав, которая подтверждается соответствующим свидетельством. Следовательно и срок длительности права собственности на недвижимость отсчитывается с даты государственной регистрации права.
При этом следует учитывать, что права на недвижимость, которые возникли до 28 января 1998г. (дата вступления в силу Закона о государственной регистрации), юридически действительны и без государственной регистрации в силу прямого указания на это в законе. В отношении земельных участков, предоставленных под индивидуальное жилищное строительство до 2001г. (до вступления в силу Земельного кодекса РФ), предусмотрена упрощенная процедура государственной регистрации. Правоустанавливающим документом на земельный участок признается акт о предоставлении земельного участка под строительство. Поскольку такой документ был выдан Вам в 1995г., с этой даты за Вами признается право собственности на земельный участок. Таким образом, в отношении земельного участка за Вами может быть признано право собственности свыше трех лет и соответственно освобождение от налогообложения.
Срок длительности права собственности на дом исчисляется с момента его возникновения, если имеются правоустанавливающие документы на право собственности на дом, датированные до 1998г. Однако, как следует из Вашего вопроса, техпаспорт был оформлен Вами только в 1999г. Поэтому для признания права собственности на дом нужна государственная регистрация, т.е. отсчитываться срок собственности будет с даты оформления свидетельства (2011г.). Поэтому доходы от продажи дома не будут освобождены от НДФЛ. Но Вы можете воспользоваться имущественным налоговым вычетом на сумму до 1 миллиона рублей. Сумма, превышающая миллион, полученная от продажи дома, будет облагаться НДФЛ по ставке 13%.
Вопросы посетителей и ответы юриста