Основным видом профессиональной деятельности нашей организации является строительство многоэтажных жилых домов. Средства на строительство привлекаются от дольщиков, частично используются и собственные средства. После сдачи дома в эксплуатацию квартиры, в строительство которых были привлечены средства застройщика, учитываются на счете 41 до их продажи. Часть квартир продается с рассрочкой платежа с максимальным сроком на 5 лет, проценты включены в стоимость квартиры, при досрочном погашении производится перерасчет. Квартира переходит в собственность покупателя с момента внесения первоначального взноса. Скажите, как правильно отражать в налоговом и бухгалтерском учете изменение стоимости квартир, реализуемых в рассрочку, при досрочном погашении рассрочки? Нужно ли оформлять корректировочный счет-фактуру в таком случае?
Ответ:
Правоотношения по реализации товаров с рассрочкой платежа регулируются ГК РФ. Начисление процентов по таким договорам не предусмотрено, т.к. они входят в стоимость товара. При этом с момента передачи товара покупателю до полной его оплаты товар находится в залоге у продавца (ст.486 ГК РФ). Продажа недвижимости с рассрочкой платежа, т.е. в кредит, автоматически влечет возникновение ипотеки, которая подлежит государственной регистрации, как и сам договор купли-продажи квартиры.
В связи с необходимостью проведения государственной регистрации сделки следует отразить в бухгалтерском учете на счете 45 «Товары отгруженные». С момента подписания акта приема-передачи квартиры с покупателем стоимость квартиры отражается: дебет счета 45 в корреспонденции со счетом 41 «Товары». После государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру выручка со сделки отражается: дебет счета 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» в корреспонденции с кредитом счета 90 «Продажи», субсчет «Выручка». Являясь расходом по обычным видам деятельности, стоимость квартиры списывается со счета 45 в дебет счета 90, субсчет «Себестоимость продаж». Следует учитывать, что поскольку проданная в рассрочку квартира является заложенной продавцу, она также учитывается на забалансовом счете 008 «Обеспечения обязательств и платежей полученные».
Согласно Правилам бухгалтерского учета дебиторская задолженность определяется с учетом всех скидок. В Вашем случае скидка (уменьшение стоимости квартиры) будет предоставляться после передачи квартиры покупателю и бухгалтерского учета дохода от сделки. Поэтому остается только вносить исправления в бухгалтерский учет. Это не является ошибкой, т.к. факт некорректного отражения изначально предполагаемой выручки от продажи квартиры на момент отражения не мог быть известен. В бухгалтерском учете на дату досрочного погашения задолженности за квартиру это будет выглядеть таким образом: Дебет 50 (51) Кредит 62 - денежные средства получены от покупателя в счет досрочного погашения задолженности; Кредит 008 - отражается выбытие залога. На дату предоставления скидки покупателю: Дебет 91, субсчет «Прочие расходы» Кредит 62 - х руб. – указывается скорректированная сумма выручки от продажи квартиры.
В налоговом учете каких-либо особенностей по исчислению налога на прибыль не имеется, поскольку проценты на предоставленную рассрочку квартиры отдельно не выделяются. Доходы учитываются в том отчетном периоде, в котором они возникают. В расчет принимается дата реализации товара, т.е. дата государственной регистрации сделки. На эту дату в состав доходов организации-застройщика включается полная стоимость квартиры, определяемая на этот момент. При предоставлении скидки впоследствии следует скорректировать данные о своих доходах на основании первичных документов налогового учета, а соответственно и скорректировать налоговую базу по налогу на прибыль.
При каждом согласованном с покупателем изменении стоимости отгруженных товаров продавец обязан выставить корректировочный счет-фактуру, который прилагается к первоначальному счету-фактуре, выписанному при отгрузке товаров.
Вопросы посетителей и ответы юриста