Как уберечь свое имущество при разводе с супругом

Главная >> Ответы семейного юриста на вопросы >> Перейти на сайт юриста >>

Уход в обмен на квартиру: как избежать неприятностей

Достаточно распространенным вариантом получения недвижимости в собственность является оформление договора пожизненного содержания с иждивением (особого вида ренты).

Суть его очень проста: один гражданин передает свою квартиру, дом, земельный участок или любую другую недвижимость в собственность другому гражданину, который за это обязуется осуществлять пожизненный уход за бывшим собственником и (или) за другим лицом, которое тот укажет.

Конечно, выглядит это довольно соблазнительно: ведь можно получить целую квартиру практически даром. Но не стоит сразу бросаться в омут с головой: в таком договоре есть множество подводных камней, которые могут свести на нет все ваши светлые ожидания от сделки.

Этим пользуются т.н. «профессиональные» нуждающиеся в уходе: они получают от своего «ухажера» максимум пользы, а затем договор расторгают, ссылаясь на ненадлежащее содержание. В итоге квартира возвращается к ним, а все средства, потраченные на их содержание, назад уже не вернуть.

Поэтому, оформляя договор пожизненного содержания, следует придерживаться определенных правил, чтобы обезопасить себя в будущем от различных неприятностей.

1) Договор обязательно должен быть удостоверен нотариусом – это прямое указание закона.

Несоблюдение нотариальной формы автоматически влечет недействительность такой сделки. Заключайте договор при свидетелях, которые смогут в дальнейшем подтвердить полную вменяемость вашего контрагента. Или же проведите до заключения договора обследование гражданина у психиатра, чтобы его родственники в дальнейшем не могли сослаться на то, что он не мог понимать значение своих действий, подписывая соглашение.

2) Нужно четко указать в договоре, за кем будет осуществляться уход.

Это может быть не только отчуждающий недвижимость гражданин, но и тот, кого он укажет. Не следует оставлять этот вопрос на усмотрение другой стороны – иначе в итоге вы будете ухаживать за всеми его близкими и дальними родственниками. При этом не требуется подтверждать в договоре нуждаемость гражданина в уходе (он может быть вполне трудоспособным).

3) Максимально точно опишите объект недвижимости, который передается в собственность ухаживающему (адрес, площадь, кадастровый номер и т.д.).

При этом зафиксируйте цену передаваемого имущества и определите, возмездно или безвозмездно оно вам передается. В случае возмездной передачи цена должна определяться с учетом стоимости ухода. Даже если имущество передается безвозмездно, цену все равно лучше указать, т.к. в будущем другая сторона вправе потребовать выкупа ренты, если подтвердит существенное нарушение вами договора.

При таком выкупе будет учитываться цена имущества. С учетом высоких колебаний цен на недвижимость цена может существенно возрасти к тому времени, если ее заранее не обозначить в договоре.

На случай выкупа также определяется выкупная цена. Закон по умолчанию признает такой ценой стоимость содержания гражданина за 12 месяцев суммарно. Но можно это изменить и указать свою цену.

4) Включите в договор перечень лиц, которые помимо вашего контрагента, зарегистрированы в квартире, и укажите срок, в течение которого они должны сняться с регистрационного учета.

5) Необходимо максимально подробно перечислить в договоре, из чего будет складываться содержание.

Сюда может включаться:

• обеспечение жильем,
• покупка продуктов питания и одежды,
• оплата коммунальных услуг,
• оплата лечения, покупка лекарств,
• выполнение ремонта в квартире и т.д.

Не оставляйте шанса для расширительного толкования этого пункта: указывайте исчерпывающий перечень услуг, которые вы будете оказывать нуждающемуся. Четко прописывайте в договоре все сроки: оплаты коммунальных услуг (ежемесячно, в срок до такого-то числа), покупки продуктов питания (например, два раза в неделю), лекарств, одежды и т.п. Если по договору требуется проведение ремонта квартиры, укажите сроки проведения ремонтных работ, их содержание, требования к качеству и т.п.

При этом составьте предварительно двусторонний акт осмотра текущего состояния квартиры, а после ремонта – еще один акт, где зафиксируйте все результаты ремонта. Гражданин, получающий уход, должен подписать эти акты, что будет свидетельствовать о надлежащем выполнении вами обязательств. Были случаи, когда гражданин, за которым ухаживают, сам выполнял ремонт квартиры по завышенным ценам, а затем взыскивал его стоимость с ухаживающего.

Поэтому если все условия ремонта четко определены в договоре, то расходы на ремонт, выполненный передавшим имущество гражданином самостоятельно, в нарушение согласованных правил, не должны возмещаться ухаживающим.

При определении стоимости содержания учитывайте, что его минимальный размер по закону – два прожиточных минимума, утвержденных для того региона, где находится передаваемая по договору недвижимость. Меньше он может быть только в тех случаях, когда имущество передается возмездно.

В дальнейшем, исполняя договор, соблюдайте максимально все сроки, которые указаны в договоре, сохраняйте чеки на покупку продуктов питания, лекарств и т.п. По возможности, заручитесь свидетелями того, что вы предоставляете содержание своему контрагенту своевременно и в полном объеме. Все это надежно обеспечит ваши интересы на случай возможных споров и позволит сохранить за собой приобретенную недвижимость.

04.01.2018 г.

Автор публикации: Сивакова И. В., кандидат юридических наук