Как уберечь свое имущество при разводе с супругом

Главная >> Ответы семейного юриста на вопросы >> Перейти на сайт юриста >>

Как разделить приобретенную в ипотеку квартиру при разводе супругов

Юмористы шутят, что ничто не объединяет супругов так, как ипотека. Но к сожалению, даже ипотека бессильна, если брак действительно трещит по швам. Современное законодательство позволяет производить раздел как жилья, купленного в ипотеку, так и самого кредитного обязательства. Нюансы такого раздела будут зависеть от конкретных обстоятельств дела.

1. Как разделить недвижимость, если ипотека была оформлена в браке вместе с собственностью на квартиру

Купленная в браке квартира относится по закону к совместно нажитому имуществу супругов, следовательно, каждый супруг имеет равные права на нее и в случае раздела может претендовать на половину квартиры.

Но при этом и кредитное обязательство перед банком, обеспеченное ипотекой, также подлежит разделу.

Оптимальное решение такой проблемы предлагают некоторые банки, которые при оформлении ипотечного кредита в качестве созаемщиков указывают обоих супругов.

Тогда в кредитном договоре изначально определяется порядок выплаты кредита супругами в определенных долях.

Право собственности на квартиру, как правило, оформляется в тех же долях, что и кредит. Поэтому в случае развода никаких вопросов с разделом квартиры и ипотеки не возникает – продолжают платить в тех же долях.

Проблемы случаются, когда в кредитном договоре не определены доли супругов-созаемщиков по выплате кредита либо заемщиком выступает только один супруг. Квартиру, которая находится под ипотекой, можно продать только с согласия банка, а он такое согласие дает крайне редко. Так что разделить квартиру деньгами, вырученными с ее продажи, практически невозможно.

Можно попробовать обратиться к банку с заявлением о перезаключении кредитного договора с каждым супругом отдельно. Однако здесь есть два минуса:

- процентная ставка по новому кредиту будет устанавливаться в соответствии с текущими тарифами, а они могут стать существенно выше по сравнению с первоначальными,

- банк очень редко дает согласие на такое переоформление кредита, поскольку в таком случае заново проводится проверка платежеспособности обоих супругов и нет гарантии, что оба супруга пройдут необходимый порог для одобрения кредита.

Поэтому гораздо чаще на практике используются следующие варианты раздела ипотечного кредита.

Оформление добровольного соглашения о разделе имущества или брачного договора

Этот вариант представляется наиболее приемлемым, если супругам удается достичь компромисса по поводу раздела совместного имущества и выплат по ипотечному кредиту.

Соглашение о разделе имущества можно заключить в любое время – как в браке, так и после его расторжения, а брачный договор – только в браке.

В договоре можно прописать любой согласованный способ раздела, например, такие:

- квартира полностью передается в личную собственность супруга, а вместе с ней – и обязанность по выплате ипотечного кредита. Второй супруг в выплате ипотеки не участвует, но и на квартиру не претендует,

- разделить квартиру пополам или в других долях, и в тех же долях разделить обязанность по выплате кредита.

Супруг, который не является заемщиком по кредитному договору, компенсирует другому супругу свою долю платежей. Поскольку без согласия банка второго супруга нельзя официально признать заемщиком по кредитному договору, первый супруг получает право требовать с него компенсации своих выплат.

В случаях, когда квартира переходит только к одному супругу, то он может претендовать на половину платежей, произведенных по кредиту в период совместной жизни, т.к. по закону это были их общие расходы.

Раздел квартиры и ипотечного обязательства в судебном порядке

С требованием о разделе имущества можно обращаться в суд в любом случае, если не удалось прийти к мирному решению этого вопроса.

Исковая давность по таким требованиям составляет три года с того момента, как один из бывших супругов узнает о нарушении своего права на совместную квартиру.

Поскольку квартира, даже приобретенная в ипотеку, является собственностью супругов, то суд разделит ее на доли – по общему правилу пополам, если есть уважительные обстоятельства (например, необходимость защиты интересов детей или нетрудоспособного супруга), то доли могут быть распределены неравными.

Что касается раздела ипотечного кредита, то суд не может взыскать с каждого супруга определенную часть задолженности по кредиту, т.к. это было бы принудительным изменением существующего кредитного обязательства без согласия кредитора (банка), а такое закон не допускает.

Поэтому суды признают за каждым супругом определенную долю участия в кредитном обязательстве и тот супруг, который формально по договору заемщиком не является, должен будет возмещать все выплаты по кредиту, произведенные первым супругом, в рамках присужденной доли.

Следует отдельно указать, что если один из супругов получал целевой кредит на покупку жилья (как в случае с военной ипотекой, например), то такая квартира считается его личной собственностью и разделу не подлежит. Второй супруг сможет претендовать на долю в квартире только, если докажет, что сделал в нее существенные вложения (капитальный ремонт или перепланировку), которые привели к значительному удорожанию жилья.

2. Как разделить жилье, если ипотека была оформлена на одного из супругов до брака, а собственность на квартиру была зарегистрирована в браке

Такие ситуации редко, но случаются – когда промежуток между получением ипотечного кредита и регистрацией брака составляет буквально несколько дней.

Квартира, приобретенная в собственность в период законного брака, является совместной собственностью супругов и подлежит разделу в равных долях.

Но при этом формально должником по кредиту остается только один супруг.

В таких случаях суды выясняют, как производились выплаты по кредиту:

- если основная часть кредита выплачивалась в браке за счет общих доходов супругов, то квартира делится пополам, и другой супруг обязан выплачивать компенсацию по выплатам оставшейся части кредита,

- если кредит выплачивался за счет личных средств только одного супруга (например, за счет подаренных ему денег или средств, вырученных от продажи личного имущества), то квартира может быть признана его личной собственностью.

3. Как делится квартира при оформленной в браке ипотеке, если заемщиком по кредиту выступал один супруг, а полностью кредит был выплачен им же, но после развода

Бывают случаи, когда супруги разводятся, оставляя не разделенным имущество вместе с ипотечным кредитом.

А когда кредит будет погашен, один из супругов может заявить в суд требование о разделе.

Формально он имеет на это право, если уложится в трехлетний срок исковой давности. Этот срок отсчитывается с момента, когда истцу стало известно о нарушении его прав на совместное имущество со стороны другого супруга.

В зависимости от конкретных обстоятельств дела, суд может произвести раздел следующим образом:

- квартира, приобретенная в браке, признается общей собственностью и делится пополам. Расходы супруга, понесенные по оплате кредита после развода, делятся пополам и со второго супруга взыскивается соответствующая компенсация,

- большая часть квартиры или вся квартира признается собственностью того супруга, который внес в ее оплату больше денег. Если будет доказано, что один из супругов полностью оплачивал ипотечный кредит из своих личных средств, то квартира может признана его собственностью.

Для этого нужно представить доказательства, что ипотека выплачивалась за счет:

• денег, полученных в дар или по наследству,
• денег, вырученных с продажи личного имущества, приобретенного до брака, или подаренного либо унаследованного в браке.

Расходы по выплате ипотечного кредита после развода автоматически признаются личными расходами супруга, т.к. режим совместного имущества с расторжением брака прекращается.

10.11.2017 г.

Автор публикации: Сивакова И. В., кандидат юридических наук