Для оформления купли-продажи квартиры в большинстве случаев нотариус сейчас не нужен (см. подробнее здесь): достаточно лишь заключить письменный договор и отдать документы на государственную регистрацию перехода права собственности.
Поэтому бывают случаи, когда покупатель, доверяя на слово продавцу, что с квартирой все в порядке, не утруждается внимательным изучением всего текста договора.
В основном всех прежде всего интересуют такие пункты, как: метраж квартиры, стоимость, порядок оплаты.
Но хитроумные продавцы и их риелторы порой настолько виртуозно вплетают в договора отдельные, казалось бы, просто формальные положения, что покупателю достаточно сложно сразу распознать подвох. Выявляются такие пункты, зачастую, уже после того, как договор подписан и начал исполняться.
Так произошло и с одним покупателем квартиры в г. Сочи: была приобретена квартира по очень выгодной цене, зарегистрировано право собственности. Однако, когда дело дошло до переезда, прежние хозяева наотрез отказались съезжать, заявив, что это их единственное жилье и идти им некуда.
Ситуация достаточно стандартная и обычно решается в суде за одно заседание – выносится решение о признании бывшего собственника утратившим право пользования квартирой и снятии его с регистрационного учета.
Но когда это дело дошло до судебного разбирательства, то, как ни удивительно, суд встал на сторону бывших хозяев. Оказывается, в договоре купли-продажи было предусмотрено, что продавцы сохраняют за собой право пользования квартирой пожизненно. Разумеется, суд посчитал, что, подписав такой договор, покупатель тем самым согласился оставить прежних хозяев в квартире.
Признать такой пункт договора недействительным практически невозможно: здесь нет ни существенного заблуждения покупателя, ни обмана со стороны продавца – все было четко прописано в договоре. В итоге проживать новому собственнику придется теперь со старыми хозяевами.
Как не попасть в подобную ситуацию?
Прежде всего, разумеется, внимательно читать договор, прежде чем поставить на нем свою подпись. Кроме того, нужно предварительно выяснить, кто зарегистрирован в квартире (проверить свежую выписку из подомовой книги). По общему правилу все члены семьи собственника утрачивают право пользования жильем с момента его продажи.
Однако закон предусматривает ряд случаев, когда за некоторыми членами семьи сохраняется право пользования квартирой пожизненно, и на это не могут повлиять никакие сделки. Это, в частности:
- член семьи (или бывший член семьи) прежнего собственника квартиры, который отказался от участия в приватизации (при том, что на момент приватизации квартиры он имел равное с остальными членами семьи право участвовать в ней);
- несовершеннолетние члены семьи – снятие их с регистрационного учета допускается только с согласия органа опеки и попечительства. Несовершеннолетние члены семьи, которые находятся на воспитании в детском доме или т.п. учреждении, сохраняют пожизненное право пользования квартирой родителей;
- супруг или бывший супруг, если квартира приобреталась в период брака, но оформлялась на другого супруга. Второй супруг также является собственником и выселить его из квартиры без нотариального согласия на продажу нельзя;
- лица, которые проживают в квартире на основании завещательного отказа, – специальное распоряжение наследодателя в завещании о предоставлении им пожизненного права пользования квартирой.
Перед тем, как заключать договор купли-продажи квартиры, тщательно изучите весь состав проживающих в ней лиц или предоставьте это нотариусу. Не становитесь жертвой собственной невнимательности!
08.02.2018 г.
Автор публикации: Сивакова И. В., кандидат юридических наук
Для оформления купли-продажи квартиры в большинстве случаев нотариус сейчас не нужен (см. подробнее 
Развод без присутствия супруга в ЗАГСе или суде