Каждый член жилищно-строительного кооператива имеет комплекс личных неимущественных и имущественных прав и обязанностей. Одни из них приобретаются членом ЖСК вместе с вступлением в ЖСК, другие — после вселения в квартиру.
Сразу же после вступления в ЖСК пайщик приобретает право избирать и быть избранным в органы управления кооперативом (правление и ревизионную комиссию), а также участвовать в работе общего собрания пайщиков, вносить предложения, участвовать в обсуждении предложений, внесенных другими лицами, и голосовать по поставленным на обсуждение вопросам. Одновременно с вступлением в ЖСК возникает и право выйти из кооператива. С этого же момента член ЖСК обязан участвовать в работе общего собрания пайщиков и органов управления кооперативом в случае избрания в их состав, выполнять решения общего собрания и распоряжения правления, беречь кооперативную собственность, внести вступительный и паевой взносы в размерах, определенных общим собранием членов ЖСК.
Отдельно следует остановиться на вопросе о порядке определения размера паевого взноса каждого из членов ЖСК. Как уже отмечалось, паевой взнос члена кооператива должен соответствовать строительной стоимости предоставленной ему квартиры. Строительная же стоимость различных типов квартир определяется на основе сводной сметы на строительство кооперативного дома. Суммарная стоимость всех квартир в доме должка быть равна общей стоимости всего строительства. Если в доме ЖСК размещаются нежилые помещения (для магазинов, предприятий общественного питания и т.- д.), то затраты на их сооружение не включаются в строительную стоимость квартир.
Если в доме ЖСК все без исключения квартиры одинаковы (по числу комнат, их полезной площади и оборудованию), то строительная стоимость каждой из них определяется путем деления общей стоимости строительства дома на число квартир. Когда же квартиры в доме ЖСК отличаются числом комнат, размерами площади и оборудованием, строительная стоимость каждой квартиры определяется иначе. В этом случае из общей стоимости строительства дома (с учетом затрат на инженерные сети, благоустройство и лимитированных затрат) или его жилой части (при наличии встроенных нежилых помещений) исключаются затраты, связанные с устройством сантехкабин или установкой санитарных приборов, кухонного оборудования, а также стоимость строительных работ по тем конструктивным элементам и устройствам, которые проектом предусмотрены не во всех квартирах (балконы, веранды, встроенные шкафы, антресоли, а также складские помещения для отдельных квартир). Оставшуюся сметную стоимость дома, включая затраты по устройству в доме лестничных клеток, пассажирских лифтов и мусоропроводов, делят на всю полезную площадь дома, а при наличии в доме нежилых помещений (для магазинов, предприятий бытового обслуживания и т. д.) на его жилую часть. Частное будет означать стоимость 1 кв. м полезной площади квартиры. Умножив стоимость 1 кв. м на полезную площадь квартиры, получим ее основную стоимость, к которой добавляются затраты, связанные с устройством сантехкабин или установкой санитарных приборов и кухонного оборудования, а также затраты на устройство балконов, веранд, встроенных шкафов и т. д. для тех квартир и в тех объемах, в которых они предусмотрены проектом.
Каждый член кооператива обязан внести до начала строительства дома на расчетный счет кооператива в соответствующем учреждении банка денежные средства в размере не менее 40% стоимости строительства квартиры, а остальные 60% пая — в сроки, предусмотренные обязательством кооператива по погашению государственного кредита Стройбанком СССР. Но Стройбанк СССР имеет право предоставлять по ходатайствам ЖСК отсрочку погашения платежей по ссудам, выданным на строительство кооперативных жилых домов, в той части ссуд, которая не может быть погашена в связи с призывом членов кооператива на действительную военную службу, на срок до 5 лет, без изменения конечного срока погашения ссуды.
Задолженность с членов ЖСК по просроченным платежам по ссудам, выданным на строительство жилых домов, взыскивается по исполнительным надписям нотариальных контор.
В счет пая может быть зачтена стоимость трудовых затрат члена кооператива и членов его семьи, если они лично принимают участие в строительстве дома. Размер трудовых затрат и порядок зачета их стоимости в счет пая устанавливается правлением кооператива по согласованию с подрядной строительной организацией.
Многие важные права и обязанности членов жилищно-строительных кооперативов возникают после вселения пайщика в выделенную ему кооперативную квартиру.
Член ЖСК имеет право проживать в предоставленной ему квартире вместе со своей семьей и пользоваться ею в соответствии с назначением. Вместе с тем он, члены семьи и другие лица, проживающие с ним в квартире, обязаны соблюдать установленные правила пользования жилыми помещениями. Типовых правил пользования кооперативными квартирами нет. Поэтому правила разрабатываются и утверждаются общим собранием членов кооператива. Если это не сделано, используются Правила пользования и содержания жилого помещения, утвержденные приказом начальника Главного управления коммунального хозяйства при Совете Министров БССР от 23 июня 1959 г. с изменениями, внесенными приказом от 21 ноября 1966 г. В случае порчи кооперативной квартиры виновные привлекаются к гражданско-правовой ответственности. Допущенные по вине члена кооператива и совместно проживающих с ним лиц повреждения квартиры и домового оборудования исправляются за счет виновного. Расходы в сумме до 10 руб. взыскиваются в бесспорном порядке по исполнительной надписи нотариальной конторы, свыше 10 руб.— по решению суда. Дела о порче кооперативных квартир и иного имущества, не причинившей значительного ущерба, рассматриваются товарищескими судами. В остальных случаях при отказе члена ЖСК расходы по исправлению повреждений взыскиваются в судебном порядке.
За систематическое разрушение и порчу жилого помещения член жилищно-строительного кооператива может быть исключен из ЖСК.
Жилищно-строительный кооператив и все его члены обязаны содержать кооперативные квартиры в состоянии, обеспечивающем возможность всестороннего удовлетворения потребности граждан в жилье. Это вызывает необходимость своевременно производить капитальный и текущий ремонт кооперативных квартир.
Примерный устав ЖСК не регулирует порядок выполнения капитального и текущего ремонта жилых помещений в домах ЖСК. Постановление ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 1 июля 1962 г. «Об индивидуальном и кооперативном жилищном строительстве» обязало Советы Министров союзных республик, исполкомы местных Советов народных депутатов, министерства и ведомства обеспечивать выполнение работ по капитальному и текущему ремонту кооперативных жилых домов за счет средств ЖСК силами ремонтно-строительных организаций на условиях, установленных для ремонта жилых домов государственного жилищного фонда. На выполнение работ по ремонту ЖСК заключает с ремонтно-строительными организациями договор. Расходы по оплате этих работ ЖСК погашает за счет взносов членов ЖСК на проведение капитального ремонта и на содержание и эксплуатацию дома.
Пайщик ЖСК имеет право вселять в свою квартиру членов семьи. Примерный устав не определяет, кто относится к членам семьи пайщика, и не определяет их прав. При решении этого вопроса руководствуются правилами ст. 292 ГК БССР. Что касается прав членов семьи пайщика, то Пленум Верховного Суда СССР в постановлении от 25 февраля 1967 г. «О некоторых вопросах применения законодательства при рассмотрении судами дел по спорам между гражданами и жилищно-строительными кооперативами» дал следующее разъяснение: «Проживающие с членом жилищно-строительного кооператива члены его семьи имеют право пользования помещением в кооперативном доме. Прекращение семейных отношений с членом кооператива само по себе не создает права на выселение проживающих с ним лиц» (п. 4).
Поскольку члены семьи пайщика пользуются правом на жилую площадь в кооперативной квартире, пайщик может вселить в квартиру новых членов семьи с письменного согласия всех совершеннолетних членов его семьи, проживающих в той же квартире. Члены семьи пайщика также могут вселить в кооперативную квартиру других лиц в качестве членов своей семьи лишь с письменного согласия пайщика. Только на вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется такого согласия пайщика либо остальных членов его семьи.
Член жилищно-строительного кооператива может сдать внаем с согласия правления предоставленное ему в доме кооператива жилое помещение. В таком случае к договору найма жилого помещения применяются правила о договоре поднайма. При наличии законных к тому оснований правление кооператива вправе не разрешать пайщику сдавать часть или все жилое помещение внаем, например, если в результате размер жилой площади на каждого проживающего в квартире окажется менее установленной нормы (9 кв. м, а в Минске 12 кв. м) либо будет, установлено, что член ЖСК преследует цель извлечения нетруч довых доходов или намерен выехать на постоянное место жительства в другой населенный пункт и т. д.
Плата за пользование по договору найма жилым помещением в доме ЖСК устанавливается по соглашению пайщика с нанимателем. Но она не должна превышать взимаемых с члена ЖСК эксплуатационных расходов, падающих на сдаваемое внаем помещение.
Член ЖСК вправе вселять в свою квартиру и временных жильцов (родственников, знакомых и т. д.) без взимания с них какой-либо платы за проживание. Вселение временных жильцов может иметь место только с согласия всех совершеннолетних членов семьи пайщика. Согласия правления на это не требуется. В случае вселения временных жильцов на срок свыше полутора месяцев необходимо соблюдать норму жилой площади. Временные жильцы по требованию пайщика обязаны освободить жилое помещение, в противном случае они подлежат выселению в судебном порядке без предоставления жилого помещения.
Примерный устав ЖСК не содержит норм о сохранении права на кооперативную квартиру за временно отсутствующими пайщиками ЖСК и членами его семьи. На этом основании Пленум Верховного Суда СССР в упомянутом выше постановлении разъяснил, что к членам жилищно-строительного кооператива неприменимо правило о сроках сохранения жилой площади за лицами, временно выбывшими из жилого помещения (п. 5). Что же касается членов семьи пайщика жилищно-строительного кооператива, то к ним применяются по аналогии нормы ст. 307, 310 и 323 ГК БССР, которые определяют права членов семьи нанимателя жилого помещения в случае длительного отсутствия. Член жилищно-строительного кооператива имеет преимущественное перед другими лицами право получить освободившуюся квартиру в доме того же кооператива, если он нуждается в улучшении жилищных условий. Если полученная им в порядке улучшения жилищных условий квартира будет большей по размеру, пайщик должен доплатить разницу между балансовой стоимостью полученной квартиры и квартиры, которую пайщик занимал ранее. Если пайщик ЖСК получает освободившуюся квартиру и не освобождает квартиру, которую он ранее занимал, то один из членов его семьи вступает в ЖСК и вносит вступительный взнос и пай, равный балансовой стоимости квартиры, которую пайщик освободил. Встречаются случаи, когда освобождается комната (несколько комнат) в квартире, в которой другую комнату (несколько комнат) занимает другой пайщик. В таком случае оставшийся в квартире пайщик имеет преимущественное перед другими лицами право на получение освободившейся площади. Разумеется, он должен внести дополнительно к своему паю балансовую стоимость этой площади. Отказ общего собрания членов ЖСК предоставить пайщику освободившуюся площадь, а также отказ исполкома местного Совета согласиться с этой передачей может быть обжалован в суд. Член ЖСК, нуждающийся в улучшении жилищных условий, имеет право вступить в другой ЖСК. Если он вступит во вновь организуемый кооператив, то, пока идет строительство дома, пайщик выполняет обязанности и осуществляет права, предоставленные уставами обоих кооперативов. После получения ордера на вселение в новую квартиру пайщик исключается из ЖСК, в доме которого он ранее проживал. Но если в квартире остался кто-либо из членов семьи пайщика, то оставшийся вправе вступить в члены данного кооператива. В этом случае он имеет преимущество перед другими лицами.
Автотранспорт