Наниматель обязан поддерживать нанятое имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт, если иное не установлено законом или договором, и нести расходы по содержанию имущества.
1. Наниматель обязан не только не допускать ухудшения нанятого имущества, но и поддерживать его в исправном состоянии, выполняя все предписания о порядке пользования и хранения имущества, предусмотренные правилами, типовыми договорами и заключенным соглашением. Например, типовые договоры проката музыкальных инструментов запрещают хранение их в сыром помещении или вблизи отопительных приборов.
Техническое обслуживание возлагается на нанимателя рядом типовых договоров, например: § 6,7 Типового договора на сдачу судна в аренду; п. 6 Примерного договора на сдачу судов в аренду рыбколхозам.
2. На нанимателя возлагается осуществление текущего ремонта имущества, текущий ремонт внутри арендуемых нежилых помещений производится за счет средств арендодателя (постановление Совета Министров РСФСР от 28 июля 1965 г. № 893). Однако законом или договором производство текущего ремонта полностью или частично может быть отнесено на счет наймодателя.
Согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным Министерством коммунального хозяйства РСФСР, обязанность обеспечить наладку, профилактический и непредвиденный текущий ремонт санитарно-технических устройств во всех помещениях жилого дома, включая арендуемое помещение, лежит на жилищно-эксплуатационных организациях. Однако затраты арендодателя помещений ведомственного фонда по текущему ремонту, техническому обслуживанию систем центрального отопления, водопровода, канализации и электроснабжения обязан оплачивать арендатор (Комментарий арбитражной практики, вып. 11, с. 76).
3. Текущий ремонт состоит в систематическом и своевременном проведении работ по предохранению имущества от преждевременного износа и по устранению возникающих повреждений и неисправностей. Так, текущий ремонт арендуемых помещений включает побелку, окраску, ремонт полов, электропроводки и др.
В ряде случаев техническими условиями, правилами и типовыми договорами оговорены виды работ, относящиеся к текущему ремонту, при отсутствии разграничения работ, относящихся к капитальному и текущему ремонту, соответствующие перечни работ, как и сроки производства ремонта, должны быть указаны в договоре найма. При отсутствии таких перечней, если стороны не пришли к соглашению, является ли необходимый ремонт капитальным или текущим, вопрос разрешает суд или арбитраж, который назначает экспертизу.
4. Наниматель несет расходы по содержанию полученного внаем имущества. Эти расходы зависят от вида имущества. Арендатор нежилых помещений в домах местных Советов, государственных, кооперативных и общественных организаций несет расходы по управлению (административно-управленческие расходы), эксплуатации (расходы на дежурное освещение дома, озеленение двора, на содержание лифтов, если арендатор ими пользуется), предоставляемые коммунальные услуги и центральное отопление по действующим ценам (п. 4 постановления Совета Министров СССР от 26 августа 1967 г. № 807 „О мерах по улучшению эксплуатации жилищного фонда и объектов коммунального хозяйства" (СП СССР, 1967, № 22, ст. 156); п. 2 Типового договора на аренду нежилых помещений (строений).
* Арендаторы жилых домов и общежитий, а равно нежилых помещений в административных и других нежилых зданиях не участвуют в общих эксплуатационных расходах (письма Министерства финансов СССР от 6 мая 1972 г. от 8 июня 1973 г. № 37-12). В соответствии с разъяснением Министерства финансов СССР, арендатор нежилых помещений не участвует в отчислениях в фонд амортизации, от арендной платы, направляемых на капитальный ремонт основных фондов жилищного хозяйства и на подготовку кадров (письмо от 9 октября 1967 г. № 319), а также не несет расходы по внутри-квартирному ремонту, содержанию пионерских лагерей и др. (письмо от 20 июня 1973 г. №37-12).
Законодательство предусматривает обязательное страхование арендатором государственных строений. Внесение арендатором платежей по обязательному страхованию дачного помещения может быть обусловлено договором аренды дачи (летнего домика). 5. Невыполнение нанимателем правил ст. 285 дает право наймодателю в случае существенного ухудшения состояния имущества требовать досрочного расторжения договора найма (п. 2 ст. 289) и возмещения убытков (ст. 292).
Автотранспорт