Договор купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца может быть расторгнут:
по требованию продавца, если покупатель не исполняет обязанностей, принятых им на себя по этому договору;
по требованию покупателя, если по не зависящим от него обстоятельствам его материальное положение изменилось настолько, что он не в состоянии предоставлять продавцу обусловленное содержание, либо если продавец полностью восстановил свою трудоспособность.
В случае смерти покупателя при жизни продавца договор прекращается.
Если договор прекращается по указанным выше основаниям, дом должен быть возвращен продавцу. Расходы по содержанию продавца, произведенные покупателем до расторжения договора, не возмещаются. Однако, если расторжение договора вызвано восстановлением трудоспособности продавца, последний не вправе требовать возврата дома и сохраняет лишь право пожизненного безвозмездного пользования помещением, предоставленным ему по договору.
1. В отличие от иных договоров надлежащее исполнение договора пожизненного содержания его не прекращает. При жизни продавца договор может быть прекращен только в случае смерти покупателя. Наряду с этим, комментируемая статья предусматривает возможность расторжения договора, по требованию одного из его участников. Такая возможность, однако, появляется только в случаях, прямо указанных в настоящей статье. Другие основания, по которым иногда расторгается договор купли-продажи (например, ввиду обнаруженных в жилом строении дефектов и т. п.), к данному договору неприменимы (Судебная практика, однако, иногда расширяет названный перечень. — Бюллетень Верховного Суда СССР, 1970, № 4, с. 28—29).
2. По требованию продавца договор расторгается при неисправности покупателя. Она может выразиться как в неисполнении всех принятых на себя покупателем обязанностей, так и любой из них (например, по обеспечению питанием или уходом), как в постоянном, так и неоднократном их нарушении. Вина покупателя в неисполнении своих обязанностей для расторжения договора по требованию продавца значения не имеет. Достаточно самого факта их неисполнения (Бюллетень Верховного Суда РСФСР, 1970, № 11, с. 7—8). Если, однако, им допускались лишь эпизодические невиновные нарушения, не оказавшие существенного влияния на обеспечение интересов продавца и легко устранимые в будущем, нет серьезных оснований к расторжению договора.
3. Независящие от покупателя обстоятельства, повлекшие существенное изменение его материального положения, в связи с чем он может требовать расторжения договора, — это обстоятельства, которые он не мог и не должен предвидеть и предотвратить (например, серьезная болезнь, несчастный случай, повлекшие стойкую утрату трудоспособности). Существенное изменение материального положения означает, что покупатель не в состоянии более предоставлять продавцу обусловленное содержание (например, не может обеспечить питание, уход, необходимую помощь и не в состоянии для ухода и необходимой помощи нанять постороннее лицо).
Восстановление трудоспособности продавца, также являющееся основанием для прекращения договора, должно быть подтверждено соответствующим заключением ВТЭК. Казалось бы, что для расторжения договора даже по такому основанию необходимо предъявление соответствующего требования покупателем. Но такой вывод противоречит ст. 253, устанавливающей правило, что продавцом в договоре пожизненного содержания может быть только нетрудоспособное лицо. Следовательно, с момента восстановления трудоспособности продавца договор должен считаться прекращенным независимо от требования покупателя.
4. О последствиях прекращения договора сказано в ч. 2 настоящей статьи. Продавец, освобожденный от обязанности компенсировать покупателю расходы, не вправе требовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора.
Автотранспорт