При продаже доли в общей собственности постороннему лицу остальные участники общей долевой собственности имеют право преимущественной покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Право преимущественной покупки жилого дома может быть осуществлено в случае, если это не противоречит статье 106 настоящего Кодекса. Продавец доли в общей собственности обязан известить в письменной форме остальных участников общей долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники общей долевой собственности откажутся от осуществления права преимущественной покупки или не осуществят этого права в течение месяца в отношении дома, а в отношении прочего имущества - в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением права преимущественной покупки другой участник общей долевой собственности в течение трех месяцев имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
1. Сущность права преимущественной покупки состоит в том, что сособственник, прежде чем продать долю постороннему лицу, обязан предложить купить ее другим сособственникам на тех же условиях. Цена и другие предлагаемые им условия должны быть такими же, как и предлагаемые третьему лицу. Если сособственники не примут сделанного предложения, отчуждатель вправе продать долю на тех же условиях любому лицу. Это право установлено в интересах сособственников, для которых не всегда желательна замена участника общей собственности. Оно не применяется при отчуждении доли путем дарения (Бюллетень Верховного Суда РСФСР, 1979, № 11, с. 2), ибо это договор безвозмездный, а также мены, ибо по самому характеру договора мены другие собственники не могут выполнить условий, на которых доля обменивается с третьим лицом. Кроме того, если доля продается не постороннему лицу, а другому сособственнику, остальные участники общей собственности преимущественного права на ее приобретение не имеют. Право преимущественной покупки не распространяется на случаи заключения договора купли-продажи дома с условием пожизненного содержания продавца. Участник общей долевой собственности, получивший денежную компенсацию за причитающуюся ему долю, и тем самым выбывший из отношений общей собственности, утрачивает право преимущественной покупки продаваемого имущества (Бюллетень Верховного Суда СССР, 1975, № 3, с. 10).
Право преимущественной покупки доли отпадает также при ее продаже с публичных торгов, так как если бы оно сохранялось, неосуществимыми стали бы сами публичные торги. Но любой из участников общей собственности может принять участие в публичных торгах на общих основаниях, без права преимущественной покупки.
2. Право преимущественной покупки доли в жилом доме может быть осуществлено, поскольку это не противоречит правилам ст. 106. Собственник не вправе приобретать отчуждаемую долю в жилом доме, если он уже имеет долю в размере 60 или более кв. м жилой площади, за исключением случаев, предусмотренных в ч. 5 ст. 106. Правом преимущественной покупки на отчуждаемую долю в жилом доме, принадлежащем государственным, кооперативным или общественным организациям, пользуются граждане, проживающие в соответствующей части дома в качестве нанимателей (ч. 4 ст. 123). Временные жильцы этим правом не наделены (Бюллетень Верховного Суда РСФСР, 1971, № 12, с. 3). В случае отказа нанимателей от своего права или неосуществления его, право преимущественной покупки предоставляется остальным сособственникам (ч. 4 ст. 123).
3. Продавец обязан известить остальных участников общей собственности о намерении продать долю. Эта обязанность введена лишь на случай, если кто-либо из оста ль ных участников общей собственности пожелает купить отчуждаемую долю, но не для получения их согласия на продажу. Извещение должно быть составлено в письменной форме с указанием цены и других условий, на которых доля продается постороннему лицу. Откликнуться на полученное извещение может любой из участников общей собственности. Однако право выбора покупателя из их числа предоставляется продавцу (Сов. юстиция, 1972, № 19, нотариальная практика). А когда доля продается кому-либо из сособетвенников, нет вообще надобности извещать об этом остальных сособственников, ибо при таких условиях право преимущественной покупки у них не возникает.
В пределах сроков, установленных настоящей статьей для осуществления права преимущественной покупки со стороны сособетвенников может последовать прямой отказ или молчание, равносильное отказу. Если так поступили все сособственники, открывается возможность продажи доли постороннему лицу.
4. При нарушении права преимущественной покупки его можно осуществить в судебном порядке. Для этого сособственнику необходимо обратиться в суд с иском о переводе прав и обязанностей покупателя на него. Иск необходимо предъявить в течение трех месяцев с момента, когда истец узнал или должен был узнать о продаже доли постороннему лицу (ст. 83). При предъявлении такого иска истец обязан внести в суд уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также и другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке доли необходимых расходов (постановление Пленума Верховного Суда РСФСР от 22 марта 1966 г.). Если исковые требования предъявлены несколькими сособственниками, пожелавшими осуществить свое право на преимущественную покупку неправомерно отчужденной доли, предпочтение должно быть отдано тому из них, кто ранее других обратился в суд, а в случае предъявления иска в один и тот же день разными лицами, тому — кто больше других нуждается в приобретении доли.
Автотранспорт