Требование расторжения договора аренды недвижимости
Вопрос:
В 2011 году я заключил договор аренды офиса и складского помещения сроком на три года. Однако в связи с неблагоприятной экономической ситуацией, сложившейся в регионе, бизнес не идет, терплю убытки. Скажите, могу ли я потребовать расторжения договора аренды недвижимости, сославшись на существенное изменение обстоятельств – финансовый кризис в регионе?
Ответ:
Гражданское законодательство устанавливает жесткие требования к реализации права сторон на одностороннее расторжение договора. Одним из оснований для расторжения договора в одностороннем порядке является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны изначально исходили при заключении договора. Не любое изменение обстоятельств может быть признано существенным, чтобы стать основанием для расторжения гражданско-правового договора.
Существенным признается такое изменение обстоятельств, при котором стороны, если бы они могли это предвидеть, не заключили бы такой договор или заключили бы его на абсолютно других условиях. Расторгнуть договор в связи с существенным изменением обстоятельств можно только в судебном порядке, если одновременно выполняются четыре условия: 1) на момент заключения договора стороны не предполагали и не могли предполагать такое изменение обстоятельств; 2) изменение обстоятельств было вызвано объективными причинами, которые сторона договора не могла преодолеть своими силами при необходимой заботливости и осмотрительности; 3) продолжение исполнения договора в условиях изменившихся обстоятельств влечет для стороны столь значительный ущерб, что она в существенной степени лишается прибыли, которую рассчитывала получить при заключении договора; 4) договором или обычаями делового оборота не предусмотрено, что риск изменения обстоятельств возлагается на одну из сторон.
При этом судебная практика неоднократно подчеркивала, что возможность расторжения договора по основанию существенно изменившихся обстоятельств допускается только при одновременном выполнении всех вышеуказанных четырех условий. Что касается вопроса, можно ли отнести ухудшение экономической обстановки в регионе к существенному изменению обстоятельств, то можно обратиться к позиции арбитражных судов центрального округа, высказанной относительно мирового финансового кризиса как основания для одностороннего расторжения договоров.
По мнению большинства судов, вызванное мировым финансовым кризисом изменение экономической ситуации само по себе нельзя рассматривать как существенное изменение обстоятельств, необходимо представить конкретные доказательства выполнения всех четырех условий, при которых ГК РФ допускает расторжение договора ввиду существенного изменения обстоятельств. Полагаем, что такая позиция судов применима и к Вашей ситуации. Если Вы сошлетесь только на одно ухудшение экономической обстановки в регионе как на обстоятельство, которое Вы не могли предвидеть при заключении договора, этого будет недостаточно для его расторжения.
Необходимо представить документальное обоснование значительности понесенных Вами убытков, невозможности их предотвратить при надлежащей степени заботливости и осмотрительности.
Автотранспорт